|
物业租用权/ 经营业务的转让
监管局曾多次接获有关从业员安排转让或协助客人借转让而获得物业租用权的投诉。转让项目可能只包括物业租赁本身， 亦可能同时包括正在出租物业内经营的业务。
在大多数的个案中， 从业员对有关转让的处理导致客户蒙受损失， 从业员因此受到纪律制裁。这些个案说明， 任何租用权的转让都可能很复杂 ， 从业员对这点必须留意。即使最简单的一般所谓「 转让」 ， 亦通常涉及「 出让人终止租约」 及「 承让人获取新租约」 两个程序， 两者均须获得业主的同意。若有关转让包括位于该出租物业的一项现存业务， 或牵涉一笔顶让费， 则交易会更加复杂， 交易各方的法律风险亦会更高。为有效保障各方利益， 一般有必要采用详尽的法律文件； 仅一份标准格式的租约是不足够的。
事实上， 在租用权/ 经营业务的转让过程中， 除涉及签订新租约的部份外， 其余部份已 超出 《 地产代理条例》 中所定义「 地产代理工作」 的范围。因此， 从业员实在 没有责任 为客人作出此类转让安排。当客户表示有意进行租用权/ 经营业务的转让时， 从业员应建议客户在进行有关转让前， 征询律师的意见， 以避免法律风险。
若从业员被发现违反上述指引， 在没有建议客户征询法律意见的情况下为客户安排租用权/ 经营业务的转让， 导致客户利益受损， 这可能会对其作为持有牌照的「 适当人选」 资格有所影响。为此， 有关从业员可能会遭受纪律制裁， 若情况严重， 甚至会被撤销牌照。
2005 年 5 月
|