| 問 : |
從 業 員 在 接 受 代 理 的 委 任 時 ， 若 業 主 於 簽 約 時 缺 席 ， 其 子 則 出 示 一 份 聲 明 書 ， 聲 稱 自 己 已 獲 得 父 親 授 權 將 物 業 出 售 ， 是 否 妥 當 ?
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| 答 : |
從 業 員 必 須 留 意 ， 在 接 受 代 理 的 委 任 及 / 或 進 行 物 業 交 易 時 ， 當 任 何 人 士 聲 稱 是 缺 席 的 簽 約 方 的 授 權 代 表 時 ， 必 須 出 示 「 授 權 書 」 。 「 授 權 書 」 須 由 缺 席 的 簽 約 方 適 當 地 簽 署 並 授 權 該 代 表 進 行 有 關 交 易 及 簽 署 有 關 文 件 。 為 免 爭 議 ， 監 管 局 建 議 「 授 權 書 」 應 由 律 師 簽 署 及 核 證 。 只 要 求 代 表 簽 署 一 份 聲 稱 已 獲 得 或 將 會 獲 得 妥 當 授 權 的 聲 明 書 ， 並 承 諾 他 個 人 負 責 所 有 後 果 ， 這 是 不 足 夠 和 具 高 風 險 的 。
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| 問 : |
假 如 土 地 查 冊 服 務 時 間 已 過 ， 從 業 員 應 否 在 缺 乏 土 地 查 冊 之 情 況 下 ， 安 排 客 戶 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ( 臨 約 ) ?
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| 答 : |
作 為 代 理 ， 從 業 員 應 就 物 業 進 行 土 地 查 冊 ， 以 確 定 業 權 及 影 響 物 業 的 現 有 產 權 負 擔 。 《 地 產 代 理 條 例 》 及 《 地 產 代 理 常 規 ( 一 般 責 任 及 香 港 住 宅 物 業 ) 規 例 》 規 定 持 牌 人 必 須 進 行 土 地 查 冊 及 / 或 向 客 戶 提 供 土 地 查 冊 。 土 地 註 冊 處 已 在 2005 年 2 月 引 進 「 綜 合 註 冊 資 訊 系 統 」 ， 公 眾 可 於 每 日 上 午 8 時 半 至 晚 上 11 時 半 通 過 互 聯 網 進 行 土 地 查 冊 。 聲 稱 由 於 在 提 供 土 地 查 冊 服 務 以 外 的 時 間 簽 訂 臨 約 而 未 能 進 行 土 地 查 冊 ， 是 不 可 接 納 的 。
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| 問 : |
從 業 員 在 安 排 一 間 持 有 物 業 的 有 限 公 司 的 股 權 轉 讓 時 ， 有 甚 麼 地 方 需 要 注 意 ?
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| 答 : |
股 權 轉 讓 協 議 是 一 份 複 雜 的 法 律 文 件 。 買 家 有 可 能 無 意 識 地 接 管 了 與 轉 讓 股 權 及 該 有 限 公 司 的 業 務 有 關 的 債 務 和 責 任 。 原 因 是 買 家 如 果 沒 有 對 該 有 限 公 司 的 帳 目 和 業 務 進 行 詳 盡 查 核 ， 往 往 不 易 發 現 該 等 債 務 和 責 任 。 倘 若 買 家 需 要 財 務 融 資 以 完 成 購 買 ， 股 權 的 轉 讓 也 可 能 增 加 在 購 買 時 融 資 的 複 雜 性 。 如 果 要 充 分 地 保 障 雙 方 的 權 益 ， 則 需 要 全 面 的 法 律 文 件 。 因 此 ， 從 業 員 在 沒 有 法 律 意 見 之 下 安 排 股 權 轉 讓 ， 是 不 適 當 和 風 險 很 高 的 。
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| 問 : |
按 照 現 行 物 業 轉 易 的 慣 例 ， 訂 立 臨 時 買 賣 合 約 ( 臨 約 ) 後 ， 買 家 一 般 直 接 支 付 一 筆 首 期 訂 金 予 業 主 。 對 於 附 有 未 解 除 按 揭 的 物 業 ， 從 業 員 有 甚 麼 責 任 ?
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| 答 : |
從 業 員 須 向 買 家 指 出 直 接 向 業 主 支 付 訂 金 的 風 險 ， 並 建 議 買 家 將 所 有 訂 金 ( 包 括 首 期 及 後 續 訂 金 ) 託 管 在 律 師 行 內 。 持 牌 人 亦 應 向 買 賣 雙 方 解 釋 訂 金 託 管 安 排 的 含 意 及 訂 金 託 管 人 發 放 訂 金 前 須 符 合 的 條 件 。 此 等 責 任 應 適 用 於 所 有 附 有 未 解 除 按 揭 的 物 業 買 賣 。 持 牌 人 就 未 解 除 按 揭 的 物 業 訂 立 買 賣 協 議 前 ， 必 須 向 並 非 由 律 師 代 表 的 客 戶 解 釋 臨 約 的 任 何 訂 金 託 管 條 文 及 / 或 刪 除 載 於 預 印 的 臨 約 的 訂 金 託 管 條 文 的 含 意 及 風 險 。
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