地 產 代 理 監 管 局 主 席
潘 國 濂

芳 子 ：

感 謝 妳 過 去 幾 個 月 幫 忙 打 點 我 在 加 州 的 住 所 ， 並 成 功 把 它 賣 出 。 今 天 收 到 地 產 經 紀 Susan 傳 真 來 賣 樓 的 支 出 清 單 ， 看 到 Susan 收 了 6% 的 佣 金 ， 雖 然 這 是 我 一 早 同 意 的 ， 但 到 實 際 要 付 這 麼 多 佣 金 時 ， 我 還 是 覺 得 " 肉 痛 " 。

香 港 的 地 產 代 理 就 沒 有 這 樣 高 的 佣 金 率 ， 大 概 只 有 1% 。 但 他 們 的 工 作 並 不 比 加 州 的 地 產 經 紀 來 得 輕 鬆 ， 而 且 還 常 常 受 到 大 眾 的 壓 力 。

最 近 ， 香 港 一 手 樓 盤 「 樓 花 」 的 「 內 部 認 購 」 銷 售 問 題 ， 就 一 度 引 起 滿 城 風 雨 ， 而 地 產 代 理 的 操 守 亦 首 當 其 衝 地 被 一 些 市 民 質 疑 。

許 多 年 前 「 內 部 認 購 」 是 地 產 發 展 商 在 公 開 銷 售 之 前 ， 把 一 定 比 例 的 單 位 以 不 公 開 的 方 式 先 賣 給 公 司 員 工 、 業 務 夥 伴 、 友 好 等 。 但 隨 著 地 產 市 道 轉 型 ， 部 份 地 產 商 的 「 內 部 認 購 」 已 逐 漸 變 成 「 公 開 發 售 式 的 內 部 認 購 」 ， 地 產 代 理 就 在 這 種 環 境 下 代 理 樓 宇 銷 售 ， 而 這 種 銷 售 往 往 在 發 展 商 沒 有 提 供 全 部 樓 宇 售 價 單 的 情 況 下 進 行 ， 因 而 出 現 了 對 地 產 代 理 的 一 些 投 訴 。

自 從 發 展 商 廣 泛 使 用 地 產 代 理 協 助 銷 售 一 手 「 樓 花 」 ， 發 展 商 、 地 產 代 理 和 消 費 者 之 間 就 形 成 了 一 個 既 有 愛 、 又 有 恨 的 「 三 角 關 係 」 。 要 妥 善 處 理 這 個 關 係 ， 就 得 靠 發 展 商 自 律 、 地 產 代 理 有 更 高 水 準 的 專 業 表 現 、 和 消 費 者 了 解 本 身 的 權 責 。

地 產 代 理 監 管 局 在 1998 年 年 底 開 始 逐 步 實 施 發 牌 和 規 管 制 度 ， 目 的 是 為 了 提 高 地 產 代 理 行 業 的 服 務 水 平 和 專 業 質 素 。 六 年 多 的 光 景 裏 ， 通 過 考 試 、 發 牌 、 執 法 和 紀 律 制 裁 ， 確 保 了 地 產 代 理 從 業 員 依 法 執 業 ， 服 務 市 民 。 經 過 這 幾 年 的 努 力 ， 監 管 局 已 逐 漸 被 地 產 代 理 、 消 費 者 和 公 眾 所 接 受 ， 而 地 產 代 理 的 工 作 也 「 規 範 化 」 了 ； 大 家 有 法 可 依 、 有 規 可 循 ， 知 道 什 麼 是 對 的 、 什 麼 是 錯 的 。

地 產 代 理 行 業 達 到 「 規 範 化 」 只 可 以 說 是 監 管 局 成 立 後 的 第 一 個 目 標 。 監 管 局 還 須 努 力 ， 致 力 把 地 產 代 理 行 業 提 升 到 「 專 業 化 」 。 我 作 為 地 產 代 理 監 管 局 的 主 席 ， 已 經 把 地 產 代 理 專 業 化 定 為 監 管 局 的 下 一 個 重 點 目 標 。

專 業 化 的 第 一 步 工 作 ， 是 從 資 格 考 試 開 始 ， 也 就 是 從 入 行 門 檻 著 手 。 今 年 七 月 起 ， 監 管 局 會 提 升 地 產 代 理 考 試 的 深 度 ， 擴 大 考 試 的 範 圍 。 這 些 措 施 的 目 的 是 保 證 新 入 行 的 地 產 代 理 從 業 員 都 有 一 定 程 度 的 知 識 水 平 和 語 文 能 力 。

自 從 我 們 宣 布 加 強 考 試 深 度 以 來 ， 社 會 的 反 應 都 很 正 面 ； 業 界 方 面 的 反 應 尤 較 我 預 期 的 好 得 多 ， 正 反 映 出 地 產 代 理 業 界 的 日 趨 成 熟 ， 和 他 們 對 地 產 代 理 行 業 專 業 化 的 認 同 與 支 持 。

不 過 ， 我 覺 得 長 遠 來 說 ， 除 考 試 的 環 節 外 ， 還 可 能 需 要 提 高 新 入 行 地 產 代 理 的 學 歷 要 求 。 現 時 申 請 牌 照 只 需 要 具 備 中 五 學 歷 。 香 港 特 區 政 府 已 設 立 了 目 標 ， 提 升 青 年 人 的 學 歷 水 平 。 如 果 要 真 正 實 現 地 產 代 理 行 業 專 業 化 ， 讓 地 產 代 理 成 為 受 大 家 尊 重 的 行 業 ， 在 香 港 青 年 人 的 整 體 學 歷 提 升 的 環 境 下 ， 提 高 新 入 行 地 產 代 理 的 學 歷 要 求 可 能 是 不 能 避 免 的 趨 勢 。 當 然 ， 這 個 題 目 現 在 還 沒 有 定 案 ， 還 需 社 會 和 業 界 集 思 廣 益 。

除 了 在 新 入 行 的 人 士 著 手 外 ， 監 管 局 還 設 法 提 升 現 職 地 產 代 理 從 業 員 的 知 識 和 專 業 水 平 。 監 管 局 近 日 推 出 "持 續 專 業 進 修 計 劃" ， 為 現 職 的 地 產 代 理 從 業 員 提 供 進 修 機 會 。 在 首 兩 年 ， 計 劃 將 以 自 願 參 加 形 式 推 行 ， 鼓 勵 從 業 員 每 年 最 少 修 讀 十 個 學 分 。 計 劃 推 出 以 來 ， 得 到 業 界 和 社 會 的 廣 泛 支 持 。

地 產 代 理 行 業 要 做 得 好 ， 除 了 要 有 高 質 素 的 從 業 員 外 ， 還 要 提 高 消 費 者 的 正 確 意 識 。 在 監 管 局 每 年 處 理 的 逾 千 宗 涉 嫌 違 規 的 個 案 中 ， 除 了 涉 及 從 業 員 操 守 外 ， 有 部 份 是 與 消 費 者 本 身 的 處 理 方 法 有 關 的 。 例 如 ， 沒 有 詳 細 了 解 所 簽 的 臨 時 買 賣 合 約 內 的 條 款 、 委 託 代 理 但 又 不 願 意 簽 委 託 書 等 。 監 管 局 將 會 致 力 利 用 各 種 渠 道 ， 向 公 眾 解 釋 消 費 者 在 僱 用 地 產 代 理 過 程 中 須 要 注 意 的 事 項 。

地 產 發 展 多 年 來 一 直 是 香 港 經 濟 重 要 支 柱 之 一 。 去 年 ， 樓 宇 買 賣 超 過 12 萬 3 千 宗 ， 買 賣 的 總 值 達 3,500 多 億 元 。 在 大 部 份 這 些 樓 宇 買 賣 交 易 中 ， 地 產 代 理 擔 當 了 重 要 的角 色 ， 而 這 些 樓 宇 買 賣 又 為 約 2 萬 個 地 產 代 理 從 業 員 提 供 生 計 。

在 外 國 許 多 地 方 ， 地 產 代 理 都 被 認 為 是 一 門 專 業 ， 從 業 員 有 一 定 的 社 會 地 位 。 在 中 國 內 地 ， 房 地 產 中 介 服 務 業 是 國 家 重 視 的 服 務 行 業 ， 在 推 動 國 家 經 濟 發 展 中 扮 演 著 重 要 角 色 。 我 相 信 ， 香 港 的 地 產 代 理 從 業 員 將 來 在 市 民 心 目 中 也 可 以 享 有 同 樣 的 尊 重 和 地 位 。 我 們 可 以 信 任 地 產 代 理 給 予 我 們 的 專 業 服 務 ， 像 我 們 信 任 律 師 、 建 築 師 一 樣 。

這 是 我 的 盼 望 ， 我 的 夢 想 。

芳 子 ， 怎 麼 樣 ？ 妳 也 要 回 來 分 一 杯 羹 嗎 ？

潘 國 濂 2005年6月4日