地产代理监管局主席
潘 国 濂

芳 子 ：

感谢妳过去几个月帮忙打点我在加州的住所， 并成功把它卖出。今天收到地产经纪Susan 传真来卖楼的支出清单， 看到Susan 收了6% 的佣金， 虽然这是我一早同意的， 但到实际要付这么多佣金时， 我还是觉得" 肉痛" 。

香港的地产代理就没有这样高的佣金率， 大概只有1% 。但他们的工作并不比加州的地产经纪来得轻松， 而且还常常受到大众的压力。

最近， 香港一手楼盘「 楼花」 的「 内部认购」 销售问题， 就一度引起满城风雨， 而地产代理的操守亦首当其冲地被一些市民质疑。

许多年前「 内部认购」 是地产发展商在公开销售之前， 把一定比例的单位以不公开的方式先卖给公司员工、 业务伙伴、 友好等。但随着地产市道转型， 部份地产商的「 内部认购」 已逐渐变成「 公开发售式的内部认购」 ， 地产代理就在这种环境下代理楼宇销售， 而这种销售往往在发展商没有提供全部楼宇售价单的情况下进行， 因而出现了对地产代理的一些投诉。

自从发展商广泛使用地产代理协助销售一手「 楼花」 ， 发展商、 地产代理和消费者之间就形成了一个既有爱、 又有恨的「三角关系」 。要妥善处理这个关系， 就得靠发展商自律、 地产代理有更高水准的专业表现、 和消费者了解本身的权责。

地产代理监管局在1998 年年底开始逐步实施发牌和规管制度， 目的是为了提高地产代理行业的服务水平和专业质素。六年多的光景里， 通过考试、 发牌、 执法和纪律制裁， 确保了地产代理从业员依法执业， 服务市民。经过这几年的努力， 监管局已逐渐被地产代理、 消费者和公众所接受， 而地产代理的工作也「 规范化」 了； 大家有法可依、 有规可循， 知道什么是对的、什么是错的。

地产代理行业达到「 规范化」 只可以说是监管局成立后的第一个目标。监管局还须努力， 致力把地产代理行业提升到「 专业化」 。我作为地产代理监管局的主席， 已经把地产代理专业化定为监管局的下一个重点目标。

专业化的第一步工作， 是从资格考试开始， 也就是从入行门槛着手。今年七月起， 监管局会提升地产代理考试的深度， 扩大考试的范围。这些措施的目的是保证新入行的地产代理从业员都有一定程度的知识水平和语文能力。

自从我们宣布加强考试深度以来， 社会的反应都很正面； 业界方面的反应尤较我预期的好得多， 正反映出地产代理业界的日趋成熟， 和他们对地产代理行业专业化的认同与支持。

不过， 我觉得长远来说， 除考试的环节外， 还可能需要提高新入行地产代理的学历要求。现时申请牌照只需要具备中五学历。香港特区政府已设立了目标， 提升青年人的学历水平。如果要真正实现地产代理行业专业化， 让地产代理成为受大家尊重的行业， 在香港青年人的整体学历提升的环境下， 提高新入行地产代理的学历要求可能是不能避免的趋势。当然， 这个题目现在还没有定案， 还需社会和业界集思广益。

除了在新入行的人士著手外， 监管局还设法提升现职地产代理从业员的知识和专业水平。监管局近日推出"持续专业进修计划" ， 为现职的地产代理从业员提供进修机会。在首两年， 计划将以自愿参加形式推行， 鼓励从业员每年最少修读十个学分。计划推出以来， 得到业界和社会的广泛支持。

地产代理行业要做得好， 除了要有高质素的从业员外， 还要提高消费者的正确意识。在监管局每年处理的逾千宗涉嫌违规的个案中， 除了涉及从业员操守外， 有部份是与消费者本身的处理方法有关的。例如， 没有详细了解所签的临时买卖合约内的条款、 委托代理但又不愿意签委托书等。监管局将会致力利用各种渠道， 向公众解释消费者在雇用地产代理过程中须要注意的事项。

地产发展多年来一直是香港经济重要支柱之一。去年， 楼宇买卖超过12 万3 千宗， 买卖的总值达3,500 多亿元。在大部份这些楼宇买卖交易中， 地产代理担当了重要的角色， 而这些楼宇买卖又为约2 万个地产代理从业员提供生计。

在外国许多地方， 地产代理都被认为是一门专业， 从业员有一定的社会地位。在中国内地， 房地产中介服务业是国家重视的服务行业， ​​在推动国家经济发展中扮演着重要角色。我相信， 香港的地产代理从业员将来在市民心目中也可以享有同样的尊重和地位。我们可以信任地产代理给予我们的专业服务， 像我们信任律师、 建筑师一样。

这是我的盼望， 我的梦想。

芳子， 怎么样？妳 也 要 回 来 分 一 杯 羹 吗 ？

潘 国 濂 2005年6月4日