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紀律研訊案例選輯 - 第二輯 (節錄)

物 業 用 途 重 要  通 知 客 戶 更 重 要

在 香 港 , 不 少 大 廈 被 形 容 為 可 作 商 住 用 途 。 但 其 實 每 一 個 單 位 的 法 定 用 途 都 由 「 入 伙 紙 」 或 大 廈 公 契 訂 明 , 違 反 用 途 的 後 果 可 以 很 嚴 重 。 而 地 產 代 理 的 基 本 責 任 之 一 便 是 查 清 所 代 理 物 業 的 用 途 並 向 客 戶 作 出 適 當 的 建 議 。 一 名 代 理 便 是 因 為 達 不 到 這 個 要 求 而 被 紀 律 委 員 會 警 告 。

一 名 租 客 欲 在 旺 角 尋 覓 一 個 單 位 作 寫 字 樓 之 用 , 他 委 託 的 代 理 帶 他 參 觀 了 一 個 出 租 單 位 , 單 位 當 時 被 業 主 用 作 寫 字 間 , 同 一 層 樓 其 他 單 位 也 被 其 他 公 司 用 作 寫 字 樓 。 租 客 見 了 以 為 沒 有 問 題 , 而 其 他 條 件 又 合 適 , 於 是 便 簽 署 租 約 , 租 約 內 的 物 業 用 途 則 填 上 「 商 住 」 。

不 久 之 後 , 業 主 發 覺 單 位 原 來 只 准 作 居 住 用 途 , 於 是 告 知 租 客 , 租 客 經 諮 詢 法 律 意 見 後 決 定 取 消 租 約 。 由 於 在 是 次 事 件 中 , 處 理 租 務 的 代 理 完 全 沒 有 向 他 的 客 戶 提 供 準 確 的 物 業 用 途 資 料 , 租 客 白 白 浪 費 了 時 間 , 甚 至 金 錢 , 於 是 向 監 管 局 作 出 投 訴 。

紀 律 委 員 會 在 仔 細 考 慮 過 有 關 證 據 後 , 認 為 該 名 代 理 未 有 清 楚 解 釋 物 業 用 途 , 未 能 保 障 其 租 客 客 戶 的 利 益 , 決 定 予 以 警 告 。


《 地 產 代 理 條 例 》 第 3 6 ( 2 ) 條
在 不 影 響 第 ( 1 ) 款 的 一 般 性 原 則 下 , 就 某 持 牌 地 產 代 理 已 就 其 訂 立 地 產 代 理 協 議 的 任 何 位 於 香 港 的 物 業 或 就 任 何 訂 明 類 別 或 種 類 的 該 等 物 業 而 言 , 為 施 行 第 ( 1 ) ( a ) 款 而 訂 明 的 資 料 , 可 包 括 以 下 項 目 ─
( a )
有 關 物 業 當 時 的 擁 有 權 及 有 效 的 產 權 負 擔 的 詳 情 , 而 該 等 詳 情 須 以 記 錄 在 為 施 行 本 段 而 訂 明 的 某 類 別 的 紀 錄 或 其 他 文 件 內 的 詳 情 為 準 , 並 須 按 為 施 行 本 段 而 訂 明 的 方 式 摘 錄 ;
( b )
有 關 物 業 所 佔 , 並 按 為 施 行 本 段 而 訂 明 的 方 式 計 算 和 表 達 的 總 計 或 全 部 面 積 ;
( c )
如 適 用 的 話 , 有 關 物 業 的 落 成 年 份 或 期 間 , 該 年 份 或 期 間 須 以 記 錄 在 佔 用 許 可 證 或 記 錄 在 為 施 行 本 段 而 訂 明 的 某 類 別 或 種 類 的 文 件 內 的 年 份 或 期 間 為 準 ;
( d )
有 關 物 業 的 用 途 的 任 何 限 制 , 而 該 等 限 制 是 由 為 施 行 本 段 而 訂 明 的 某 類 別 或 種 類 的 文 件 所 施 加 的 ;
( e )
有 關 的 政 府 租 契 或 其 他 租 契 的 未 滿 年 期 , 以 及 就 該 政 府 租 契 或 租 契 是 否 有 任 何 續 期 權 利 的 聲 明 ;
( f )
如 行 將 就 有 關 物 業 批 給 租 契 , 則 該 項 建 議 的 租 契 的 年 期 ; 及
( g )
賣 方 以 為 施 行 本 段 而 訂 明 的 方 式 作 出 的 一 項 載 有 以 下 項 目 的 聲 明 ─
( i )
賣 方 所 知 道 , 並 且 是 如 此 訂 明 的 任 何 資 料 , 即 關 於 某 座 建 築 物 或 其 他 構 築 物 的 任 何 結 構 上 的 增 建 或 改 建 的 某 類 如 此 訂 明 的 資 料 , 而 不 論 該 等 增 建 或 改 建 是 否 已 進 行 ; 及
( ii )
賣 方 所 知 道 , 並 且 是 如 此 訂 明 的 任 何 資 料 , 即 關 於 下 述 修 葺 或 改 善 方 面 的 資 料 ─
( A ) 就 有 關 的 處 所 而 規 定 須 進 行 或 建 議 進 行 的 修 葺 或 改 善 ; 如 該 處 所 組 成 一 座 建 築 物 的 一 部 分 , 則 指 就 該 建 築 物 的 任 何 其 他 部 分 或 就 該 處 所 的 所 在 地 點 的 任 何 部 分 而 規 定 須 進 行 或 建 議 進 行 的 修 葺 或 改 善 ; 及
( B ) 該 等 處 所 的 買 方 將 要 全 部 或 部 分 承 擔 其 費 用 的 修 葺 或 改 善 。
 

 

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